对于很多加拿大人来说，买房曾经意味着拥有一个属于自己的家。
但如今，随着房价和生活成本长期处于高位，越来越多购房者发现：买得起房，并不代表供得起房。
于是，一个过去比较常见于投资房市场的做法，如今正在进入普通家庭——买房之后，把地下室、后巷住宅、花园套房或其他独立空间出租，用租金来抵消一部分房贷。
最新调查显示，超过三分之一加拿大人表示，如果想负担得起自己的住房，就需要出租房屋的一部分。这一比例已经从2021年的25%上升到约36%。
换句话说，对越来越多加拿大人而言，“出租”已经不只是投资手段，而开始成为维持住房负担能力的一种现实选择。
**买房前就算好了：地下室必须赚钱
42岁的Alexis Levenson就是其中一个典型例子。
2022年，她准备从公寓升级到更大的房子，同时也希望为组建家庭做准备。当时多伦多房地产市场有所降温，她看中了一套位于东多伦多的1950年代半独立式平房。
房子面积和采光都不错，最吸引她的还有一个尚未装修的地下室。
她很快意识到，这个地下室不只是“额外空间”，更可能成为帮助自己支付房贷的重要收入来源。
最终，她以70万加元买下这套房子，并在2023年2月正式交割之前，就已经开始申请地下室改造许可，希望把它改造成合法的出租单元。
为什么这么着急？因为Levenson很清楚，如果未来休产假、需要暂时离开工作岗位，甚至失去全职工作，单靠自己的收入可能很难继续承担房贷。
她的想法很简单，既然买房之后还有一个可以合法出租的空间，那就让这个空间帮自己一起供房。
事实证明，这个计划发挥了作用。
她表示，地下室出租获得的收入，目前几乎可以覆盖她每月房贷加地税总支出的三分之二。
对于一个单独承担房贷的屋主来说，这笔收入相当可观。
**超过三分之一加拿大人：没有租金房子可能供不起
Levenson并不是个例。
加拿大抵押贷款专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）今年6月公布的调查显示，超过三分之一加拿大人表示，他们需要出租住房的一部分，才能负担住房成本。
而在2021年，这一比例还是25%。
该协会首席执行官Lauren van den Berg表示，加拿大人的住房负担压力正在不断增加。
对于一部分家庭来说，出租地下室、二级套房、花园套房或后巷住宅，已经不再只是为了赚一点“零花钱”。
而是为了让整个家庭的住房预算能够真正撑得住。
尤其是在多伦多、温哥华等房价较高的城市，购房者越来越需要寻找额外收入来源。
**第一次买房人先问：地下室能租多少钱？
这种变化甚至已经影响到购房者挑选房子的方式。
房地产经纪人表示，越来越多首次购房者在看房时，不再只是问：“这套房多少钱？”而是开始问：“如果有地下室，能租多少钱？”
因为同样的收入和首付情况下，一套拥有合法出租单元的房子，意味着买家的实际住房成本可能低很多。
例如，一位单身买家原本可能只能负担30万加元以下的房子。但如果一套40万加元的房子拥有可以合法出租的地下室，每个月能够获得稳定租金，那么这套房子的实际持有成本就可能明显下降。
因此，原本“买不起”的房子，突然变得可以考虑。
这也解释了为什么如今不少购房者把“mortgage helper（房贷帮手）”列为选房的重要条件。
**BC省尤其明显：超过一半的人需要租金帮忙
这种趋势在不同地区差异非常明显。
调查显示，加拿大草原省份只有约19%的受访者表示需要依靠出租住房的一部分来负担住房成本。
但在卑诗省，这一比例达到55%。这并不令人意外。卑诗省尤其是大温地区长期面临高房价问题，买家承受的房贷压力也更大。
根据相关数据，BC省平均房价约为94.6万加元，明显高于加拿大全国约69.6万加元的平均水平。
在这样的价格环境下，一套带合法出租套房的房子，自然更容易受到买家青睐。
**有出租套房的房子，甚至可能更容易卖
温哥华房地产经纪人Adil Dinani表示，拥有额外出租单元已经成为不少客户最关注的需求之一。
特别是一些正在“升级换房”的千禧一代。他们可能已经拥有公寓或联排住宅，现在希望换成独立屋，但房价差距太大。
怎么办？让房子的另一部分产生收入。
Dinani举了一个很现实的例子：假设市场上有两套面积相近、条件类似的房子，其中一套拥有合法的一居室出租套房，每月可以租到约1500加元；另一套没有。
在其他条件差不多的情况下，他认为带出租套房的房子很可能更快找到买家。
原因很简单，每个月1500加元，相当于一年1.8万加元的额外现金流。
对于背负几十万加元房贷的家庭来说，这并不是一笔小钱。
这也意味着，买家越来越把出租收入视为一种“安全垫”。
**开发商也发现了这个趋势
购房者需求的变化，也开始影响新房开发。
在安省彼得堡地区，一些新建住宅已经开始把地下室出租单元作为产品卖点。
例如，一些两层住宅配备完整装修的地下室，并设置独立入口，为未来出租做准备。
开发商表示，过去几年，越来越多买家询问这类房子。
原因同样非常现实，房价涨了，但工资和家庭收入并没有同步增加。
几十年前可能只需要几十万加元就能买到的房子，如今售价可能已经达到70万、80万甚至更高。
于是，房子的功能也发生了变化。过去的地下室可能只是储藏室、家庭活动室或者娱乐空间。
如今，它可能直接变成一个房贷“帮手”。
**出租地下室并不是“躺着收钱”
当然，租金收入听起来很诱人，但专家也提醒，屋主不能只看到每月收到的钱。
首先，租金收入需要报税。
CIBC Private Wealth的税务专家Jamie Golombek指出，出租房屋获得的收入属于应税收入。
不过，在符合相关规定的情况下，屋主通常可以扣除部分与出租有关的支出，例如：房贷利息，部分地税，房屋保险，水电等部分费用，维修和维护费用，与出租有关的法律费用。
但与此同时，屋主还需要注意一个重要问题，出租部分可能会影响未来出售房屋时的主要住宅资本增值免税待遇。
例如，出租用途必须是住宅主要用途之外的次要用途，而且如果对房屋进行重大结构改造，情况可能更加复杂。
此外，如果屋主申报资本成本津贴（CCA），也可能影响主要住宅资本增值免税资格。
因此，在把地下室改成出租单位之前，最好先咨询专业税务人士。
**当房东也意味着多了一份责任
除了税务问题，还有一个很多第一次当房东的人容易忽略的问题：租金不是白拿的。
租客可能迟交房租，房屋可能出现空置期，也可能发生维修问题。如果地下室发生漏水、排水管堵塞、暖气设备故障，屋主都需要处理。
Levenson自己也遇到过类似情况。她的地下室曾发生排水问题，最终需要更换暖炉和部分管道，产生了额外开支。
所以专家提醒，租金收入应该是一个合理房贷计划的一部分，而不能成为“硬撑买贵房”的理由。
换句话说，如果一套房子只有在你每个月都能顺利收到租金的情况下才能供得起，那么这套房子本身可能已经超出了你的实际负担能力。
**出租地下室带来的不只是钱
Levenson从2023年9月开始出租地下室。
她通过房地产经纪人寻找租客，同时自己也进行了信用调查、面试以及社交媒体背景了解。最后，她找到了一对希望长期租住的年轻夫妇。
她表示，自己与租客之间一直努力保持互相尊重的关系。例如，如果家里准备举办聚会，她会提前通知租客；而当她外出时，租客也会帮忙处理一些垃圾等日常事务。
对她而言，这种安排最终带来的意义已经不仅仅是“每个月多一笔租金”。
她后来选择成为一名单亲母亲，并育有一个14个月大的女儿。
在长达一年的产假期间，她知道地下室的租金能够帮助自己承担房贷，因此经济压力没有那么大。
**加拿大买房逻辑正在改变
从投资角度看，出租地下室并不是一个全新的概念。
但真正值得关注的是，它正在从“投资客的玩法”，逐渐变成普通加拿大购房者的生存策略。
过去，人们买房时首先考虑的是地段、面积、学区和房价。
现在，越来越多买家还会考虑，这套房子能不能产生收入？地下室能不能合法出租？有没有独立入口？能不能改造成二级套房？每个月能收到多少租金？
这些问题正在成为购房决策的一部分。
加拿大住房负担能力虽然较疫情高峰时期有所改善，但住房成本依然是许多家庭面临的重要压力。联邦政府资料显示，多伦多等大城市的住房负担仍明显高于全国许多地区。
对于不少加拿大人来说，未来的“买房公式”可能正在变成：收入＋工资＋租金收入＝房贷负担能力。
房子不再只是一个居住空间，也开始承担一部分“赚钱”的功能。
而对于那些已经买房、但仍在努力应付高额房贷的人来说，地下室、后巷屋、花园套房等空间，或许正在成为越来越重要的“房贷救命稻草”。
不过，在决定出租之前，也一定要把合法性、税务、保险、维修、租客风险以及空置期全部算清楚。
毕竟，租金可以帮你还房贷，但它不应该成为让自己背上超出能力范围房贷的借口。
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